Déclarer une activité de location meublée, c’est un peu comme pousser la porte d’un nouvel univers fiscal. Les démarches ne manquent pas, les subtilités non plus. Pour s’y retrouver, mieux vaut avoir la bonne boussole et savoir à quel moment donner le coup d’envoi officiel à son aventure en LMNP.
1. Rapport sur le début de l’activité du PNMN (P0i)
Qu’est-ce que le formulaire P0i ?
Le formulaire cerfa P0i permet de signaler à l’administration le lancement de votre activité de location meublée. C’est le document à remplir dès que vous vous engagez dans la location meublée non professionnelle : il officialise votre nouvelle activité auprès des autorités. L’inscription se fait en général sur le site d’Infogreffe. Si le bien se situe, par exemple, dans les DOM, l’envoi du formulaire se fait parfois directement au service des impôts concerné. Après validation, l’INSEE vous fait parvenir votre numéro SIRET, indispensable pour toutes vos démarches fiscales. Pour ceux qui souhaitent être accompagnés dans la création ou la déclaration de début d’activité, il est possible de demander de l’aide ou de déposer gratuitement la déclaration sur notre site en cliquant ici.
Quand effectuer sa déclaration de début d’activité LMNP ?
En théorie, la déclaration via le P0i doit être réalisée dans les quinze jours suivant le début de la location meublée. Cette date correspond à celle à laquelle le logement est prêt à être loué, souvent la date d’achat du bien. Si ce délai a été dépassé, il est conseillé de régulariser rapidement la situation en précisant la date effective de début d’activité.
Comment choisir la date de début sur le formulaire P0i ?
Si l’acquisition du bien a eu lieu dans l’année, il est judicieux d’indiquer la date de la première dépense liée à la location (frais de notaire, d’agence, travaux…), à condition de ne pas avoir habité le logement. Seules les dépenses engagées après cette date pourront être déduites. En l’absence de dépenses notables, la date d’entrée du premier locataire ou celle où le bien a pu être proposé à la location peut être retenue.
Que faire si le logement était votre résidence principale ?
Si vous avez habité le logement avant de le louer, il faut mentionner comme date de début d’activité le jour où vous avez quitté le bien pour le mettre en location meublée.
Comment procéder avec plusieurs appartements à louer ?
Lors de l’inscription sur Infogreffe, il vous sera demandé l’adresse d’un bien à déclarer. Dans le cas de plusieurs logements, il convient de renseigner celui qui génère le chiffre d’affaires locatif le plus élevé. Un seul formulaire suffit pour obtenir un numéro SIRET ; les revenus de chaque bien seront déclarés lors de la déclaration annuelle.
Passage de la location vide à la location meublée : comment déclarer ?
Si vous avez loué un bien en non meublé pendant plusieurs années puis que vous le meublez, la déclaration de début d’activité LMNP correspond au moment où vous proposez le bien en meublé. Il faut alors enregistrer l’activité sur Infogreffe et distinguer, lors de la déclaration fiscale, les revenus issus de la location vide de ceux issus de la location meublée.
Déjà titulaire d’un SIRET pour une autre activité : quelle démarche ?
Il reste nécessaire d’ouvrir une activité distincte pour la location meublée. Cela implique d’obtenir un nouveau numéro SIRET propre à cette activité. Lors de l’inscription sur Infogreffe, le numéro SIREN existant doit être renseigné dans la case adéquate.
Louer un bien meublé et un autre vide : possible ?
Oui, il n’y a aucune restriction. Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux alors que ceux de la location vide sont imposés au titre des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux différents, deux déclarations séparées.
Nouvelle acquisition après création d’activité LMNP : quelle formalité ?
Si, après avoir déjà créé votre activité de location meublée, vous achetez un nouveau bien, il faut déclarer cette extension d’activité à l’administration. Pour cela, le formulaire P2P4i doit être envoyé, soit par courrier, soit en ligne. Besoin de précisions sur ce formulaire ? N’hésitez pas à nous contacter.
Déclaration conjointe d’accitation dans le P0i : à quoi ça correspond ?
Pour la plupart des investisseurs, cette partie reste vide. Elle ne concerne que les situations où le bien est détenu en indivision (par exemple, un achat à plusieurs personnes relevant de foyers fiscaux distincts). Dans ce cas, un formulaire spécifique, le FCMB, pourra être nécessaire. En cas de doute, nous pouvons vous orienter.
Options fiscales à cocher dans le P0i : TVA et BNC
Hors cas très particuliers, il n’y a rien à remplir dans les cadres relatifs à la TVA ou aux bénéfices non commerciaux. La location meublée non professionnelle ne relève généralement pas de la TVA, et le cadre BNC (bénéfices non commerciaux) ne concerne pas ce type d’activité.
2. Sélectionner son régime fiscal
En location meublée, le régime Micro-BIC s’applique par défaut. Toutefois, certains bailleurs préfèrent le régime réel, notamment pour bénéficier de la déduction des charges réelles.
- Si vous souhaitez passer au régime réel simplifié dès la première année ou changer de régime, il faut en informer l’administration fiscale.
- Cette démarche s’effectue en envoyant un courrier de renonciation à l’option Micro-BIC par e-mail.
- Un modèle de lettre est disponible ici pour télécharger et accéder à la démarche.
Quand faut-il envoyer le courrier de renonciation ?
L’idéal est de transmettre l’e-mail de renonciation au moment de l’inscription de l’activité. Si vous êtes déjà au régime Micro-BIC et souhaitez basculer au réel, la demande doit parvenir à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année d’imposition concernée. Par exemple, pour passer au régime réel sur les revenus 2020, la demande devait être envoyée avant le 1er février 2021.
Retour possible au régime Micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Non, le choix du régime réel engage pour au moins un an. L’option est ensuite renouvelée automatiquement d’une année sur l’autre, sauf dénonciation expresse avant la prochaine échéance.
Peut-on appliquer deux régimes fiscaux différents pour deux appartements ?
Impossible : l’intégralité de l’activité de location meublée dépend du même régime fiscal. Si vous possédez plusieurs biens, le choix du régime s’applique à tous. Une modification nécessite une renonciation globale, valable pour l’ensemble des locations meublées que vous déclarez.
Choisir le régime réel avec moins de 72 600 € de recettes : possible ?
Oui. Même si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 €, vous pouvez opter pour le régime réel en adressant une demande expresse à l’administration. Le régime Micro-BIC s’applique par défaut en dessous de ce seuil, mais le réel reste accessible sur simple option.
Revenus locatifs au-delà de 72 600 € : obligation de changer de régime ?
Oui. Dès que le seuil est franchi, il faut formaliser la sortie du Micro-BIC et le passage au régime réel, même la première année où le dépassement intervient.
3. Forfait fiscal et télétransmission
Le forfait fiscal, qu’est-ce que c’est ?
Le forfait fiscal désigne l’ensemble des documents comptables (formulaires 2031, 2033 et annexes) à transmettre à l’administration dans le cadre du régime réel simplifié. Ce forfait permet de déterminer le résultat fiscal à reporter sur votre déclaration de revenus annuelle.
La télétransmission du forfait fiscal est-elle obligatoire ?
Depuis janvier 2015, les bailleurs relevant du régime réel simplifié doivent obligatoirement transmettre leur forfait fiscal par voie électronique via la procédure EDI TDFC. Cela passe par un prestataire habilité, qui se charge de transmettre le dossier à l’administration.
Quelle est la date limite de télétransmission ?
Chaque année, la télédéclaration du forfait fiscal intervient le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Par exemple, pour les revenus 2020, la date limite était fixée au 3 mai 2021.
La télétransmission est-elle comprise dans vos offres ?
Oui, nos deux formules incluent la prise en charge de la télédéclaration auprès de l’administration fiscale.
Que faire si le numéro SIRET n’a pas encore été attribué ?
En l’absence de numéro SIRET au moment de la déclaration, il est possible d’adresser son forfait fiscal au service des impôts des entreprises, accompagné d’un courrier expliquant que la démarche d’inscription est en cours.
Non-résident mais percevant des revenus locatifs en France : la télétransmission s’impose-t-elle ?
Oui, toute personne relevant du régime réel simplifié, qu’elle soit résidente ou non, doit effectuer la télétransmission du forfait fiscal.
4. Déclarer ses revenus sur le formulaire 2042 C PRO
A quoi sert le formulaire 2042 C PRO ?
C’est le document complémentaire à remplir lors de la déclaration annuelle de revenus. Tous les revenus issus de la location meublée, qu’on soit résident ou non-résident, doivent y être reportés. Pour la déclaration en ligne, il suffit de cocher la case « Revenus provenant de locations non professionnelles » pour accéder aux bons champs. Plus d’informations ici.
Quand transmettre la déclaration 2042 C PRO ?
La déclaration 2042 C PRO suit le calendrier de la déclaration de revenus classique. Une fois le résultat fiscal validé grâce au forfait, celui-ci est à reporter sur l’annexe 2042 C PRO en temps voulu.
Non-résident : comment déclarer ses revenus de location meublée ?
La démarche est identique à celle des résidents. Les non-résidents doivent également compléter le formulaire 2042 C PRO. Les revenus sont alors imposés à un taux minimum de 20 %.
Première année d’activité : quid de la contribution foncière des entreprises (CFE) ?
La CFE est calculée sur la base des recettes de l’année précédente. En toute logique, la première année (sauf début au 1er janvier), l’activité est exonérée de cette taxe. Son montant varie selon la valeur locative du bien et la commune, et il s’agit d’une charge déductible.
Se lancer dans la location Meublée Non-Professionnelle
Il y a toujours plus de personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier. Et cela peut parfaitement se comprendre, car un bon investissement vous rapportera à court terme comme à long terme. Si vous le souhaitez, vous pouvez même vous tourner vers la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP). C’est un statut qui vous offrira de nombreux avantages et un excellent système de défiscalisation. Vous pouvez suivre ce lien pour connaître les conditions d’obtention du statut LMNP. Il faudra que cela reste un investissement que ces locations ne soient pas votre activité principale pour générer un salaire.
Si vous souhaitez réaliser un bon investissement immobilier, il faudra choisir le bon bien, dans la bonne ville et au bon moment. Cliquez ici pour recevoir de nombreux conseils pour son projet immobilier. Le statut de LMNP a été créé pour inciter les investisseurs à se tourner vers l’investissement locatif. Pour que vous puissiez bénéficier des avantages fiscaux du statut, il faudra que les revenus de la location ne dépassent pas un certain seuil. Vous devrez sans doute plafonner vos loyers, mais cela reste tout de même rentable assez rapidement.
