15 000 euros. Ce chiffre, précis et implacable, sépare les bailleurs adeptes du micro-foncier des autres propriétaires. Pas de révision prévue en 2025 : la limite reste gravée dans le marbre fiscal, sans concession ni ajustement. Peu importe la taille de votre patrimoine ou la diversité de vos investissements, ce plafond s’applique à tous les revenus locatifs du foyer fiscal, sans exception.
La règle de l’abattement forfaitaire ne bouge pas non plus : 30 % de vos recettes locatives s’évaporent automatiquement avant taxation, même si de nouvelles contraintes déclaratives apparaissent. Mais attention, toutes les situations n’ouvrent pas la porte du micro-foncier. Les locations meublées, ou les loyers issus de dispositifs fiscaux particuliers, restent à l’écart de ce régime, sans compromis.
Le régime micro-foncier : à qui s’adresse-t-il et comment fonctionne-t-il ?
Le régime micro-foncier cible avant tout les propriétaires qui recueillent des revenus fonciers bruts ne dépassant pas 15 000 euros par an, issus uniquement de locations nues. Cette limite s’apprécie au niveau du foyer fiscal et non par logement. Les associés de SCPI ou de SCI peuvent accéder au micro-foncier, à condition de ne posséder aucune part dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés ni de pratiquer la location meublée relevant du micro-BIC.
Le principe est limpide : vous déclarez le total des revenus locatifs bruts, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Aucun justificatif n’est à fournir, aucune liste de charges à détailler. Cette simplicité plaît à ceux qui privilégient la gestion sans tracas, mais elle interdit toute déduction de charges réelles supérieures à l’abattement.
La vigilance s’impose : le micro-foncier ne concerne jamais les locations meublées, qui relèvent d’autres régimes comme le micro-BIC ou le réel. Même logique pour les revenus issus de dispositifs tels que Pinel, Malraux ou monuments historiques, strictement exclus du micro-foncier.
Voici les trois caractéristiques majeures à garder en tête :
- Montant maximum : la règle des 15 000 euros s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer
- Abattement automatique : 30 % sans avoir à le justifier
- Location nue seulement : toute location meublée ou investissement spécifique exclut le régime
Le micro-foncier peut grandement simplifier votre déclaration des revenus fonciers, à condition de respecter scrupuleusement les critères d’accès. Pour choisir le régime adapté, un examen attentif de votre situation patrimoniale et fiscale s’impose.
Montant maximum à ne pas dépasser en 2025 : seuils, nouveautés et abattements
En 2025, le montant maximum des revenus fonciers pour le régime micro-foncier reste fixé à 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an. Ce seuil englobe la totalité des loyers bruts perçus sur l’année civile, avant tout abattement ou déduction (y compris pour l’assurance emprunteur). Il s’applique à l’ensemble du foyer fiscal : un couple additionne donc l’ensemble de ses revenus locatifs, qu’ils soient issus de biens détenus ensemble ou séparément.
Pour 2025, aucune modification de seuil n’est prévue. Malgré le contexte de hausse des loyers, le législateur n’a pas retenu l’idée d’un relèvement. Ce régime reste donc l’apanage des bailleurs modestes. Au-delà de 15 000 euros, le régime réel devient la seule option, avec ses obligations détaillées et son formalisme.
L’atout central du micro-foncier réside dans son abattement forfaitaire de 30 %. Quel que soit le montant de vos charges (travaux, intérêts, taxes), l’administration applique cette réduction sur le revenu brut déclaré. Impossible d’aller plus loin, ni de générer un déficit reportable.
Ce qu’il faut retenir :
- Seuil 2025 : 15 000 euros de loyers bruts, tous biens confondus
- Abattement automatique : 30 % sur les revenus bruts
- Obligation de passer au régime réel si le seuil est dépassé
Aucune nouveauté sur la déduction ou le calcul du revenu imposable. Le micro-foncier conserve sa simplicité, mais le plafond restreint l’accès à de nombreux investisseurs.
Comment calculer et déclarer ses revenus sous le micro-foncier ?
Le micro-foncier se base sur une règle très simple : additionnez tous les loyers bruts encaissés durant l’année pour vos biens loués nus. Aucun calcul de charges n’est nécessaire, l’administration fiscale applique d’office un abattement forfaitaire de 30 %. Votre revenu imposable bénéficie ainsi de la réduction, que vous ayez engagé des travaux ou non, contracté un emprunt ou payé des frais particuliers.
La déclaration, étape par étape
Pour remplir vos obligations, suivez ces différentes étapes :
- Indiquez sur le formulaire 2042 le montant total des revenus fonciers bruts perçus sur l’année, sans aucune déduction préalable.
- Laissez de côté le formulaire 2044 : il ne concerne que les bailleurs relevant du régime réel.
- Une fois la déclaration transmise, l’administration calcule l’abattement et le revenu imposable figure sur votre avis d’imposition.
Aucune pièce justificative à produire, aucun détail de charges à transmettre : la simplicité domine, à condition de bien respecter le périmètre du dispositif. Seules les locations nues donnent droit à ce régime. Pour une location meublée, les règles du micro-BIC s’appliquent, avec des modalités différentes.
La déclaration de revenus fonciers se fait en ligne, via l’espace particulier du contribuable. Si vous détenez des parts de SCPI ou de SCI, prenez soin de vérifier l’éligibilité au régime micro-foncier avant de choisir cette option : certains revenus restent soumis au régime réel, même sous le seuil de 15 000 euros.
Obligations fiscales : ce qu’il faut savoir pour éviter les erreurs
La ligne de partage entre régime micro-foncier et régime réel ne tolère aucun écart. Dès que le seuil de 15 000 euros de revenus fonciers bruts est franchi par le foyer fiscal, le micro-foncier disparaît de la liste des options : le passage au régime réel s’impose, avec ses exigences et sa complexité. Ignorer ce plafond expose à des rectifications fiscales, parfois lourdes de conséquences.
Le micro-foncier ne concerne que les locations nues, hors dispositifs spécifiques comme Pinel ou Malraux. Pour les logements meublés, les règles du micro-BIC ou du régime réel BIC s’appliquent selon la nature de l’activité et les revenus perçus. Avant de choisir, pesez la cohérence de votre stratégie fiscale : sous le micro-foncier, aucune charge réelle ne peut s’ajouter à l’abattement de 30 %. Si vos dépenses dépassent ce taux, le régime réel mérite d’être envisagé.
Opter pour le régime réel ne se décide pas à la légère. Ce choix s’effectue de façon explicite et engage pour trois ans minimum. On ne change pas de régime chaque année selon ses intérêts du moment. Une déclaration bien maîtrisée évite aussi l’alourdissement de la base imposable en cas d’oubli ou d’erreur. N’oubliez pas enfin d’inclure les prélèvements sociaux dans votre calcul du montant total dû.
Au final, le micro-foncier trace une voie rapide pour les bailleurs aux revenus locatifs modestes. Mais gare au faux pas, un seuil franchi, et la mécanique fiscale change de registre. À chacun de juger si la simplicité l’emporte sur la possibilité de déduire davantage. L’arbitrage, cette année encore, reste entre vos mains.
