Investir dans l’immobilier avec seulement quelques milliers d’euros tout en réalisant un rendement annuel allant jusqu’à 6%… Ce sont les ingrédients qui ont fait le succès des sociétés d’investissement immobilier civil (SCPI) depuis plusieurs années. Ce type de véhicule d’investissement vous permet d’investir indirectement dans la pierre, avec un pari initial limité, sans faire de dettes pendant des années.
En outre, l’abonnement à des actions papier vous évitera des contraintes de gestion locative : la recherche de locataires, ainsi que l’entretien de l’immobilier. Ce travail est réalisé par la société de gestion, qui sélectionne un portefeuille de bâtiments – principalement des entreprises, des entreprises, des bureaux, des hôtels… – et prend en charge les dangers de la location et de la surveillance du parc (entretien, revente). Les loyers vous sont payés régulièrement au prorata du nombre d’actions.
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La formule séduisante, excitée l’enthousiasme des Français. Après une année record de 6,3 milliards d’euros En 2017, ils ont encore investi 3,4 milliards dans le papier de pierre en euros pour les neuf premiers mois de 2018, selon l’Institut de l’immobilier et de l’épargne foncière (IEIF, structure spécialisée dans l’analyse économique du secteur).
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Fiscalité, qui reste très difficile
Mais ce paysage idyllique peut-il se poursuivre en 2019 ? De nombreux signaux doivent attirer l’attention sur ce marché. Tout d’abord, les retours sont réglés. En dix ans, ils sont passés en moyenne de 6,10 % à 4,44 %. Cet effondrement compromettrait l’attrait du SCPI si elle se poursuivait, compte tenu de la fiscalité particulièrement élevée de ces produits.
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Comme pour les autres revenus de la propriété, les bénéfices générés par SCPI sont soumis à un régime fiscal progressif et dépendent donc de votre taux d’imposition marginal. Ils souffrent aussi dans le cadre des conclusions sociales (17,2 %). « Par exemple, si vous investissez 100 000€ dans SCPI, vous recevrez 4 000€ par an (soit 4 % de rendement). En entrant dans la classe fiscale de 30%, les autorités fiscales déduisent de ce chiffre d’affaires 1 888 euros », note François-Xavier Legendre, Managing Partner de la société de gestion de portefeuille Dauphine Patrimoine.
Votre revenu net d’impôt s’élève donc à 2,112€, soit seulement 2,1% de la déclaration. Et la ponction sera encore plus lourde si vous êtes imposé à 41% ou 45% dans un disque plus élevé ! En outre, le SCPI est pris en compte dans le calcul de l’impôt foncier (IFI).
Cependant, il existe certaines stratégies pour atténuer ces effets fiscaux. Ainsi, vous pouvez investir la vie par l’intermédiaire d’une compagnie d’assurance. Toutefois, le coût de cette enveloppe est déjà particulièrement élevé, en plus de ceux payés par SCPI (10 -12% de commission d’abonnement et une moyenne de 10% des loyers annuels), ce qui réduit considérablement votre retour sur investissement.
L’ autre solution utilisée par Wealth Management Advisors est l’achat de SCPI à crédit, ce qui vous permet de déduire et de réduire les taux de prêt de votre loyer Votre assiette fiscale. Dernière chance : le démembrement de la propriété sera d’un intérêt particulier pour les personnes fortement taxées. Ce montage permet d’acquérir uniquement la seule propriété de l’IPC — à un prix réduit — et Restaurer l’usufruit dans un temps variable, généralement entre cinq et quinze ans. Pendant cette période, vous ne recevrez pas de revenu et au-delà Vous ne signalez rien à l’impôt foncier (IFI).
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Au-delà de la fiscalité, un autre élément pourrait être l’avenir Impair performance : le niveau élevé de recouvrement des dettes au cours des dernières années. Compte tenu de l’afflux de capitaux, les sociétés de gestion gérant SCPI doivent acquérir de nouveaux actifs afin de maintenir un bon niveau de distribution aux partenaires. Ils peuvent donc être encouragés à investir rapidement, au risque d’acheter des biens trop chers ou de qualité insuffisante. « Les prix d’achat ont considérablement augmenté, tandis que les loyers sont restés stables. Cette divergence implique automatiquement une diminution des rendements distribués aux partenaires », explique Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme de conseil en investissement France SCPI. Les prix de l’immobilier tertiaire sur le marché français sont poussés à la hausse par l’afflux d’investisseurs institutionnels et privés et sont actuellement très élevés.
La situation peut même s’aggraver plus rapide que prévu lorsque la hausse des taux d’intérêt tant mentionné se matérialise. Cette entraînerait une meilleure rémunération de l’investissement moins risqué comme un SCPI, comme l’Euro Life Fund ou dans un après une mesure plus petite, le livret A. Sparer peut donc être tenté de : se éteindre en nombre, au risque de prêter attention à la faible liquidité de Papier de pierre.
Afin de collecter les montants dans une SCPI à capital variable (la plus grande partie de l’offre), il existe un marché pour la revente d’actions, qui est organisé par les sociétés de gestion. Toutefois, la dynamique de ce marché secondaire dépend de l’offre et de la demande des investisseurs. Actuellement, les acheteurs prédominent. « Seulement 0,27 % de la capitalisation totale des actions de SCPI vendues sur le marché secondaire attendent un acheteur. Cela signifie qu’il ne faut que quinze jours pour récupérer votre argent », explique Julien Vrignaud, conseiller en gestion de patrimoine chez Euodia Finance.
Mais si l’environnement du marché , vous pouvez vous référer à Difficultés à vendre votre Stocks. En conséquence, la valeur de ce dernier diminuerait, entraînant une perte en capital importante. Cela s’est produit en 1993 : quand Prix de la maison effondré, épargnants tous voulus séparés de leurs parts en même temps et se sont retrouvés avec des titres invendable. Heureusement, un tel scénario comporte actuellement un faible risque , car la hausse des taux d’intérêt est lente et modérée.
Construire sur SCPI, qui est basé sur nouveaux marchés
Pour se protéger de ces différents risques, les épargnants doivent être vigilants. « Nous entrons dans une ère où les individus doivent être beaucoup plus sélectifs », prévient Christian de Kerangal, directeur général de l’IIF. Tout d’abord, vous devez identifier les joueurs qui peuvent développer leur gestion afin de maintenir leur niveau de performance. Pour ce faire, ils utilisent différentes stratégies. Une façon de le faire est de se référer à pour cibler un secteur prometteur. C’est l’axe qui est repris, par exemple, par la société de gestion Primonial. Sur la base de l’observation selon laquelle le vieillissement de la population française créera un besoin important d’infrastructures sanitaires dans les décennies à venir, SCPI propose d’investir dans des centres de soins ou des maisons de retraite.
D’ autres, comme Amundi Immobilier ou Corum, choisissez de diversifier votre investissement hors de France de la zone euro. Une façon de gagner des revenus en profitant des avantages différents niveaux de maturité des marchés immobiliers dans chaque pays. En outre, à l’intérieur. Dans certains cas, un investissement à l’étranger peut aider à saper l’impôt payé en France. En Allemagne, par exemple, les revenus locatifs provenant de bâtiments supportent l’impôt sur les sociétés prélevé à la source sur le Rhin de 15.825% Pour ne pas être correctement imposé, le contribuable français a Droit à un crédit d’impôt. Le calcul est assez complexe, mais à la fin de la Bénéfice du compte de réduction de l’impôt et de l’exonération les cotisations sociales de 17,2 %.
Investissements étrangers n’est pas sans risque. Vous devez vérifier si hexagonal a de solides relais locaux (partenariat avec (par exemple, l’administration locale).
Surveillez la cohérence des performances avec
Plusieurs critères vous permettent de évaluer le niveau d’expertise de l’entreprise qui commercialise SCPI. Tenez jusqu’à l’esprit que votre investissement dans la pierre de papier sera sur le à long terme. En moyenne, les actions sont détenues pendant environ 20 ans par épargnant. Par conséquent, il est préférable de choisir les produits existants meilleurs résultats… à long terme.
Pour ce faire, considérez d’abord le taux de rendement interne (TRI) de la SCPI. Le rendement passé, lorsqu’il est élevé et stable depuis plus de dix ans, témoigne d’une bonne gestion au fil du temps. Notez que les jeunes IPC offrent généralement des loyers plus élevés que la moyenne du marché. Le SCPI Epargne Pierre, par exemple, fondé par la société de gestion Voisin en juillet 2013, a un taux de distribution de 5,97% (soit une moyenne de 4,44 %) en 2017 pour un portefeuille immobilier de 47 bâtiments et 85 locataires.
En comparaison, le SCPI Epargne Foncière, introduit par La Française AM en 1968, a un faible rendement plus élevé (4,54%). Cependant, compte tenu du nombre significativement plus élevé de locataires (707, répartis sur 236 bâtiments), le risque de prise en compte est plus faible. La prudence des aînés est-elle meilleure que l’audace des plus jeunes ? Une chose est certaine : la plus ancienne SCPI a montré une bonne résistance aux crises financières et immobilières. Sur la base de cette observation, vous devez optimiser votre investissement est très intéressé par la diversification de votre portefeuille. Si vous avez besoin d’investir des dizaines de milliers d’euros, il est préférable de distribuer ce montant entre différents produits. Vous pouvez équilibrer votre investissement en répartissant vos économies sur différents types d’IPC. Vous bénéficierez de la durée de service d’une personne tout en recherchant des retours d’une autre période plus récente.
