Le taux pour un prêt immobilier atteint début novembre 2026 3,60 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans et 3,85 % sur 25 ans pour les bons dossiers, d’après le baromètre Meilleurtaux relevé le 2 novembre. Les dossiers les plus solides obtiennent moins, les profils fragiles paient davantage. Cet article détaille ces chiffres, le plafond légal qui les borne et les critères qui font varier l’offre.
Les taux d’un prêt immobilier en 2026 selon la durée
Le baromètre Meilleurtaux du 2 novembre 2026 distingue les très bons dossiers des excellents dossiers. L’écart se creuse surtout sur les durées courtes.
| Durée | Très bons taux | Excellents dossiers |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,60 % | 3,35 % |
| 20 ans | 3,70 % | 3,55 % |
| 25 ans | 3,85 % | 3,55 % |
La tendance est à la hausse. Dans son analyse de novembre, Meilleurtaux relève des taux négociés d’environ 3,50 % sur 15 ans, contre 3,40 % en octobre, et d’environ 3,70 % sur 20 ans, contre 3,50 à 3,55 % le mois précédent. Les barèmes affichés par les banques dépassent souvent 4 %.
Ces chiffres sont des moyennes de courtier. Votre offre dépend de votre dossier, comme le montre la dernière section.
Pourquoi le taux d’un crédit immobilier augmente avec la durée
Plus un crédit dure, plus la banque garde longtemps le risque de non-remboursement et plus son argent reste immobilisé. Elle compense par un taux plus élevé : dans le tableau ci-dessus, 25 ans coûte 0,25 point de plus que 15 ans pour un très bon dossier.
Le coût réel dépasse cet écart de taux, parce que les intérêts courent plus longtemps. Pour 200 000 € empruntés, un crédit à 3,70 % sur 20 ans coûte environ 83 300 € d’intérêts, pour une mensualité de 1 181 €. À 3,85 % sur 25 ans, la mensualité baisse à 1 039 €, mais les intérêts montent à environ 111 800 €.
Allonger la durée allège la mensualité et alourdit le coût total. Ce calcul se fait à capital constant, hors assurance et frais. Le même raisonnement vaut pour un projet de rénovation, avec les options de prêt travaux adaptées à ce type de projet.
Le taux d’usure, plafond légal de votre crédit immobilier
Le taux d’usure est le taux maximal qu’un prêteur peut légalement appliquer. Il est révisé chaque trimestre : la Banque de France le calcule à partir des taux moyens pratiqués au trimestre précédent, majorés d’un tiers.
Pour les prêts immobiliers à taux fixe, il est fixé pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2026 à 4,09 % pour moins de 10 ans, 4,68 % pour 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus.
Il s’applique au TAEG et non au taux nominal. Un dossier dont le TAEG dépasse le plafond est refusé, même si le taux nominal semble correct. Meilleurtaux signale que ce seuil commence à bloquer des petits prêts, surtout dans le nord et l’est de la France, parce que les frais fixes pèsent davantage sur le TAEG d’un faible montant.
Taux nominal et TAEG : ce que chaque chiffre inclut
Le taux nominal mesure uniquement le coût des intérêts. Le TAEG ajoute certains frais de dossier, le coût de la garantie obligatoire et l’assurance emprunteur quand elle est exigée.
Un taux nominal bas peut donc cacher un TAEG proche du plafond d’usure. C’est le TAEG qu’il faut comparer entre deux offres de durée identique. Cette lecture vaut aussi pour un regroupement de prêts, dont les taux d’intérêt en regroupement de crédit se jugent de la même façon.
Les critères qui font baisser ou monter votre taux immobilier
Meilleurtaux observe que les banques deviennent plus sélectives et que les remises sont plus difficiles à obtenir. Les arguments qui pèsent sont ceux-ci :
- L’apport personnel : un apport plus élevé réduit le montant emprunté et rassure le prêteur.
- L’épargne restante après l’achat : la banque regarde ce qu’il vous reste une fois l’apport versé.
- La stabilité des revenus : un contrat à durée indéterminée ou une activité installée depuis plusieurs années pèse dans la décision.
- Le taux d’endettement, plafonné par le Haut Conseil de stabilité financière, qui fixe aussi à 25 ans la durée maximale usuelle.
La durée et la nature du projet jouent aussi : une résidence principale n’est pas traitée comme un investissement locatif. Avant de déposer un dossier, il vaut mieux chiffrer ce que vous pouvez réellement emprunter, comme l’explique cet article sur la définition du budget d’achat.
Comment obtenir un taux immobilier inférieur à la moyenne
La première action est de mettre plusieurs prêteurs en concurrence, en comparant le TAEG et non le seul taux nominal. Le choix de l’établissement compte autant que le profil, comme le détaille ce guide pour choisir sa banque.
Les comptes bancaires récents doivent être propres : découverts et incidents pèsent sur la décision. L’assurance emprunteur se négocie séparément du prêt, ce qui peut réduire le TAEG sans toucher au taux nominal.
Enfin, arbitrer la durée limite le coût : ramener un crédit de 25 à 20 ans réduit le taux et fait économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts sur l’exemple ci-dessus.
Meilleurtaux s’attend à une poursuite de la hausse à court terme. Un dossier préparé avec un apport, des comptes sains et plusieurs offres comparées reste le meilleur levier pour obtenir un taux sous la moyenne.
