Investir dans l’immobilier locatif est une bonne façon de fructifier son capital sur le long terme et de constituer un impressionnant patrimoine. Cependant, ce projet nécessite généralement un budget colossal, ce qui constitue un frein pour nombre d’investisseurs.
Heureusement, grâce au prêt immobilier, ceux-ci peuvent réaliser leur rêve et atteindre leur objectif. Néanmoins, il peut être parfois difficile pour certains investisseurs de choisir le prêt qui s’adapte convenablement à leur projet. Voici donc, les solutions disponibles dans l’investissement immobilier locatif à crédit.
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Plan de l'article
Quel financement pour investir dans l’immobilier locatif ?
Pour investir dans l’immobilier, deux options s’offrent à vous en termes de prêt. Chacune présente des avantages spécifiques pouvant être adaptés à vos objectifs et vos moyens.
Le prêt amortissable
La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Concrètement, il s’agit du crédit immobilier classique généralement utilisé pour financer l’achat d’un logement. Le mécanisme qui sous-tend ce financement, vous le maîtrisez sans doute bien.
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De fait, le prêt amortissable est fractionné entre capital et intérêt, tous deux composant ce qui est appelé « mensualités ». Celle-ci correspond à une somme fixe préalablement définie et qui doit être versée chaque mois jusqu’aux termes de l’échéance prévue pour le remboursement. À titre d’exemple, voici une illustration de ce principe :
- Vous souscrivez un prêt auprès d’une banque ou de toute autre institution financière en choisissant la modalité de remboursement relative au prêt amortissable ;
- À la fin ou au début de chaque mois, vous versez une somme d’argent correspondant à une fraction du capital emprunté ;
- Dans le même temps et donc sur la même échéance, vous payez également une part des intérêts couvrant le coût du crédit amortissable octroyé par la banque.
Même si les mensualités sont fixées à l’avance, il est possible avec l’accord du créancier de moduler le remboursement suivant le cours de votre situation personnelle ou professionnelle. Dans ce cas, ce qui varie n’est pas nécessairement le capital dû, mais le montant des intérêts à verser chaque mois.
D’ailleurs, ce montant est généralement liquidé avant la fin de l’échéance de remboursement. En fait, en début de prêt amortissable, vous remboursez surtout les intérêts en premier, puis le capital ensuite. Dès lors, au fur et à mesure que le temps passe, le capital prend le dessus sur les intérêts et constitue la part importante du remboursement.
Le crédit in fine
Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Alors que ce dernier est versé en une fois à l’échéance de l’opération, les intérêts eux sont payés tous les mois jusqu’aux deadlines.
L’avantage de cette formule est le faible coût des mensualités (parce que constitué uniquement d’intérêt), mais l’inconvénient est que le paiement du capital emprunté peut générer quelques difficultés surtout si entre-temps, la situation personnelle et professionnelle de l’acquéreur s’est complètement détériorée.
C’est pourquoi souvent, on associe le crédit in fine à un placement comme l’assurance vie. Ainsi, en cas difficulté de remboursement à l’échéance de l’opération, la compagnie couvre l’intégralité des frais.
Celle-ci peut être la banque qui vous a octroyé le crédit elle-même, ou une association tierce. Si toutefois, la banque n’exige pas la souscription d’une telle garantie, vous pouvez décider de cela vous-même pour pallier tout problème futur.
Quel est l’intérêt de l’emprunt pour investissement locatif ?
Bien qu’il soit plus honorable de financer son projet immobilier moyennant ses propres fonds, la souscription d’un crédit reste tout de même une option intéressante. D’abord, en obtenant un prêt vous accroissez votre pouvoir d’achat immobilier, ce qui vous permet d’acquérir des biens qu’il vous serait peut-être impossible de payer comptant.
Ce faisant, vous réservez vos propres fonds à d’autres finalités, ce qui vous fait techniquement deux capitaux à investir. Une autre bonne raison d’investir dans l’immobilier locatif à crédit est le taux d’intérêt du prêt. Celui-ci est généralement moindre vis-à-vis du taux de rendement locatif brut de votre placement immobilier.
En ajoutant la rentabilité en capital au rendement locatif, vous remarquerez ainsi que la rentabilité nette globale est supérieure au coût de votre emprunt. Ce qui vous fait d’énormes bénéfices concrètement.
Un autre avantage majeur de l’immobilier locatif est le fait qu’il soit presque toujours conditionné à une assurance décès-invalidité, qui permet à votre famille de garder votre bien et de percevoir le loyer même si vous venez à décéder avant l’échéance de remboursement.
Les différents types de prêts immobiliers adaptés à l’investissement locatif
Maintenant que vous connaissez l’intérêt de souscrire à un crédit pour votre investissement locatif, voici les différents types de prêts immobiliers adaptés à cette opération.
Ce type de prêt est le plus répandu. Il s’agit d’un emprunt à taux fixe ou variable sur une durée allant de 5 à 30 ans environ. Les mensualités comprennent la part du capital et des intérêts, qui diminuent progressivement jusqu’à l’échéance finale.
Contrairement au précédent, ce type de crédit prévoit le remboursement total du capital en fin d’échéance. En attendant, seules les échéances des intérêts sont payées chaque mois. Ce crédit peut convenir aux contribuables ayant besoin d’une fiscalité avantageuse, comme par exemple ceux souhaitant se constituer une épargne retraite tout en réalisant leur projet immobilier locatif.
Cet emprunt sert à couvrir financièrement la période pendant laquelle vous vendez un bien pour acheter un autre bien immobilier destiné à être loué.
Les banques proposent aussi plusieurs autres types de financement destinés aux investisseurs immobiliers tels que le ‘Prêt Conventionné‘, le ‘Prêt Accession Sociale‘ ou encore le ‘Prêt à Taux Zéro‘.
Quel que soit votre choix final, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller bancaire pour vous aider à déterminer la meilleure offre de crédit. Les coûts d’un prêt immobilier sont parfois difficiles à comprendre, c’est pourquoi il faut les prendre en compte avant de s’engager dans une opération immobilière.
Le choix du type d’emprunt immobilier pour investissement locatif doit être réfléchi et adapté aux objectifs du projet. Le plus souvent, un prêt amortissable fera l’affaire, mais des options alternatives comme les prêts in fine peuvent offrir des avantages fiscaux non négligeables.
Comment optimiser son emprunt pour un investissement locatif rentable
Voici quelques stratégies à prendre en compte pour optimiser votre emprunt immobilier pour l’investissement locatif :
Le choix de l’emplacement est crucial pour la rentabilité d’un investissement locatif. Les biens situés dans les zones tendues, où l’offre de logements est inférieure à la demande, sont plus faciles à louer et peuvent générer des loyers plus élevés.
Plus le taux d’intérêt sera bas, moins le coût total du crédit sera élevé. Il est donc recommandé de négocier ce point avec votre banquier.
Prenez en compte tous les frais annexes liés au crédit immobilier (frais de dossier, garantie…) afin de déterminer précisément le coût total du prêt.
• Calculez soigneusement vos mensualités et votre durée d’emprunt :
Le montant des mensualités doit être adapté aux revenus que vous pouvez tirer de la location du bien immobilier. La durée doit aussi être étudiée afin que les remboursements ne pèsent pas trop longtemps sur vos finances personnelles.
C’est ainsi que vous parviendrez à optimiser votre opération immobilière locative et à donner un véritable coup de fouet à la performance financière future de cet actif tangible !
