Investir dans une LMNP : Comment faire ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Un investissement locatif en meublé, notamment dans une résidence gérée, vous permet d’en bénéficier.

Pour un particulier, l’achat et la location de biens meublés à usage d’habitation, y compris dans une résidence gérée, donnent accès au statut de loueur en meublé non professionnel, souvent résumé par l’acronyme LMNP. Le cadre fiscal est très intéressant – voici le point sur ce qu’il faut savoir.

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Qui peut en bénéficier ?

Le statut de loueur non professionnel dans un investissement lmnp est reconnu lorsqu’au moins une des deux conditions suivantes est remplie :

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• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres d’un même foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros ;
• Ces recettes sont inférieures aux autres revenus du même foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, revenus agricoles…).

À noter : au-delà de ces montants, on bénéficierait d’un autre statut, celui de loueur en meublé professionnel, régi par d’autres règles.

Par ailleurs, le bien loué doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le décret du 31 juillet 2015 fixe très précisément la liste du mobilier à fournir au minimum. Elle comprend notamment la literie avec couette et couverture, une cuisinière/plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, des luminaires, une table et des chaises, du matériel de nettoyage, etc…

Quelle est la règle fiscale ?

Contrairement à une location classique, vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options coexistent. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an (à partir de 2020), vous relevez par défaut du régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué – le solde est ensuite imposé avec vos autres revenus selon un barème dégressif.

Au-delà de 72 600 euros par an ou en dessous sur option, vous bénéficiez du régime dit du « réel simplifié » ou de l’amortissement LMNP. Dans ce cas, vous pouvez déduire la quasi-totalité des charges supportées au cours de l’année (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, etc.), ainsi que l’amortissement éventuel de votre bien et de votre mobilier. Le cumul de toutes ces déductions peut conduire à un revenu fiscal très faible, voire nul, pendant de nombreuses années.

À noter : si l’amortissement donne lieu à un déficit, celui-ci n’est imputable que sur les bénéfices de même nature sans limitation de durée.

Est-ce valable pour les résidences gérées ?

Le régime LMNP est valable pour les résidences gérées. De plus, si vous optez pour l’amortissement, vous pourrez bénéficier du remboursement de la TVA, uniquement possible dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence de services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel. En contrepartie, vous devez vous engager à conserver le bien pendant au moins vingt ans.

Quelles sont les contraintes ?

La location meublée implique plus d’obligations pratiques et administratives qu’une location non meublée. La gestion locative, notamment, est plus contraignante. C’est l’avantage d’investir dans une résidence gérée offrant les services d’un exploitant-gestionnaire qui se chargera de ces tâches à votre place.

Enfin, la déclaration fiscale est plus complexe en cas d’option « réelle », car il est nécessaire de fournir au service des impôts un certain nombre de documents.

Comment choisir le bon emplacement pour investir dans une LMNP ?

Le choix de l’emplacement est un critère crucial dans l’investissement en LMNP. Il faut considérer les logements meublés et non meublés ainsi que les loyers pratiqués.

L’emplacement doit aussi être attractif pour les locataires potentiels. Il peut s’agir d’un quartier proche des transports en commun ou encore d’une ville étudiante avec une forte demande de logements meublés.

Il faut privilégier des emplacements où la concurrence reste raisonnable afin de maximiser ses chances de louer son bien rapidement et à un prix correct.

Il ne faut pas négliger les contraintes réglementaires locales qui peuvent varier selon les villes (taxe locale sur la location touristique, par exemple).

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement en LMNP par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers ?

Investir en LMNP présente des avantages et des inconvénients par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers.

L’un des principaux avantages de l’investissement en LMNP est la simplicité de gestion. Effectivement, contrairement à une location classique, les locataires sont souvent autonomes, ce qui limite le risque d’impayés. Les locations de courtes durées permettent une meilleure rotation des locataires et donc un meilleur contrôle sur les éventuels dégâts.

En termes financiers, investir dans une LMNP permet de bénéficier du régime fiscal avantageux. Les revenus locatifs sont considérés comme étant issus d’une activité commerciale et peuvent être soumis au régime réel simplifié ou micro-BIC. Cela peut avoir pour conséquence moins de charges fiscales que pour un investissement immobilier classique (par exemple : impôt sur le revenu, taxe foncière).

Il existe aussi quelques inconvénients liés à cette forme d’investissement immobilier. Premièrement, la tension du marché peut engendrer l’impossibilité de louer son bien pendant certaines périodes. L’emplacement doit donc être soigneusement choisi afin qu’il soit attractif pour les potentiels locataires.

Le propriétaire aura aussi à gérer lui-même toutes les tâches administratives comme la sélection des clients ou encore leur accueil lorsqu’ils arrivent. Il sera aussi responsable de l’état général du logement et de son entretien. Effectivement, les meubles et équipements doivent être en bon état pour que le bailleur puisse prétendre à la qualification LMNP.

Pensez à bien rappeler que l’investissement en LMNP peut nécessiter un certain investissement financier initial. Il faut donc avoir une bonne capacité d’investissement afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par cette forme d’investissement immobilier.

Choisir l’investissement en LMNP, ou non, dépendra majoritairement du budget, mais aussi des préférences personnelles et professionnelles du futur acquéreur.