La défiscalisation est un processus qui permet de réduire ou d’éliminer certaines obligations dans la fiscalité, c’est-à-dire les impôts et taxes que vous devez normalement payer à l’État. Cette défiscalisation peut se faire dans le cadre de mesures légales mises en place par les gouvernements pour encourager certains types d’investissements ou de dépenses.
Il existe de nombreuses formes de défiscalisation, notamment dans le domaine de l’immobilier.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est une mesure qui permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier, généralement dans le but de stimuler la construction de nouveaux logements ou la rénovation de biens existants. Voici deux exemples courants de dispositifs de défiscalisation immobilière en France, la loi Pinel et la loi Malraux.
La loi Pinel
La loi Pinel, un dispositif qui vise à encourager l’investissement locatif dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement, aussi appelé VEFA, destinés à la location longue durée.
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Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de location, que ce soit 6, 9 ou 12 ans, il est donc crucial de respecter son engagement lors de cette durée, et du prix du montant de l’investissement, jusqu’à 21% du prix du bien dans la limite de certaines conditions telles que :
- Les plafonds de loyers
- Les plafonds de ressources des locataires
- Le respect des normes énergétiques
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation destiné à la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des quartiers anciens dégradés.
Les investisseurs de l’immobilier peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 22% ou 30% des dépenses de travaux de restauration, selon la zone du bien et les conditions du dispositif.
Profiter de la défiscalisation pour investir dans l’immobilier : les 4 étapes à suivre
Pour profiter de la défiscalisation immobilière en investissant dans l’immobilier, voici quatre étapes générales à suivre pour savoir comment investir.
1- Évaluer la faisabilité de l’investissement
Il est important d’évaluer la faisabilité de l’investissement en tenant compte de différents éléments tels que le budget disponible, la zone du bien, les perspectives de location et les frais associés comme :
- Frais d’achat
- Frais de notaire
- Charges de copropriété
2- Acquérir le bien immobilier
Une fois que vous avez choisi le dispositif de défiscalisation qui vous correspond, vous pouvez procéder à l’acquisition du bien immobilier, comme investir dans des logements neufs ou de location.
L’acquisition du bien immobilier peut se faire par l’achat d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement, d’un bien ancien à rénover ou d’un bien en résidence services meublé.
Cette acquisition du bien immobilier doit se dérouler dans les règles des conditions spécifiques du dispositif de défiscalisation choisi.
3- Déclarer les avantages fiscaux
Une fois que vous remplissez les obligations du dispositif de défiscalisation, vous pourrez bénéficier d’un avantage ou des avantages fiscaux immobilier prévus à cet effet.
Il est important de déclarer son avantage ou ses avantages fiscaux correctement lors de votre déclaration d’impôts, en fournissant les justificatifs nécessaires comme les attestations du dispositif de défiscalisation ou les factures de travaux.
4- Faire le suivi de l’investissement
Il est crucial de faire le suivi de votre investissement immobilier et de vous assurer que vous remplissez continuellement les obligations du dispositif de défiscalisation dans la durée prévue, et que vous respectez votre engagement. Ce suivi de l’investissement peut inclure la gestion locative, le respect des normes exigées et la tenue des documents nécessaires.
Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière : lequel choisir ?
Maintenant que vous avez compris les étapes générales pour investir dans l’immobilier et profiter de la défiscalisation, il est temps de passer en revue les différents dispositifs de défiscalisation immobilière.
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux qui permettent aux contribuables d’alléger leur facture fiscale tout en investissant dans l’immobilier. Voici quelques exemples :
La loi Pinel a été mise en place pour encourager l’investissement locatif neuf ou réhabilité dans certaines zones tendues où le marché immobilier est fragile. Le dispositif offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 12%, 18% ou 21% sur le prix du bien acquis selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif s’adresse principalement aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France.
Le but principal de ce dispositif fiscal est d’encourager la restauration immobilière avec un objectif patrimonial fort. Effectivement, cette défiscalisation concerne les biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) et impose une obligation de louer pendant au moins neuf années le logement restauré sans dépasser un plafond fixé par décret.
Les Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) ou Professionnels (LMP) ont comme particularité qu’ils sont soumis à un régime fiscal spécifique. Ce dispositif permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, meublé et de le louer à une gestionnaire exploitante qui s’occupe de tout : entretien, location, etc. Les avantages sont multiples pour l’investisseur : récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, possibilité d’amortissement des charges liées au logement mais aussi une réduction significative d’impôt.
Ce dispositif est destiné aux contribuables domiciliés fiscalement en France métropolitaine désirant investir dans les DOM-TOM. Il peut prendre deux formules : la première pour l’aménagement locatif social intermédiaire dit GIRARDIN IS et la seconde pour les entreprises souhaitant développer leur activité économique outre-mer appelée GIRARDIN INDUSTRIEL.
Il existe aussi plusieurs autres dispositifs tels que ‘Censi-Bouvard’, ‘Monuments Historiques’ ou encore le plus connu ‘Le régime foncier Scellier’. Mais pensez à bien noter que ces différents mécanismes sont soumis à des conditions particulières qu’il faut bien vérifier avant toute décision immobilière.
Il faut garder à l’esprit que chaque individu possède un profil fiscal unique ; c’est pourquoi il est recommandé de solliciter l’aide d’un professionnel spécialisé afin de choisir le meilleur dispositif en fonction du projet immobilier envisagé et des objectifs patrimoniaux recherchés. Effectivement, cela vous évitera toutes mauvaises surprises et vous permettra ainsi de profiter pleinement et durablement des avantages fiscaux.
Les erreurs à éviter lorsqu’on investit dans l’immobilier en vue de la défiscalisation
Investir dans l’immobilier en vue de la défiscalisation est une stratégie intéressante pour de nombreux investisseurs. Vous devez prendre toute décision immobilière en considérant que, effectivement, un investissement locatif peut s’avérer moins rentable que prévu lorsque toutes les charges et frais sont pris en compte (travaux, taxes foncières, frais divers). Vous devez calculer précisément le taux de rendement attendu afin d’être certain qu’il sera suffisamment élevé pour justifier l’investissement.
Les différents dispositifs fiscaux proposés sur le marché ne présentent pas tous le même niveau de risque. Certains offrent des garanties plus importantes que d’autres. Par exemple, certains programmes immobiliers peuvent comporter des délais imprécis ou encore comporter des clauses suspensives difficiles à finaliser. Vous devez prendre en compte non seulement des critères économiques (taux de chômage, dynamisme démographique), mais aussi des critères pratiques tels que la proximité des transports ou encore des commerces.
Profiter de la défiscalisation immobilière peut être très utile pour alléger sa facture fiscale tout en investissant dans l’immobilier. Cela nécessite une analyse minutieuse des différents dispositifs fiscaux ainsi qu’une évaluation rigoureuse du projet immobilier envisagé afin d’éviter toutes erreurs qui peuvent s’avérer coûteuses sur le long terme.
