L’immobilier ne dort jamais vraiment. Même quand la bourse s’affole ou que l’inflation grignote le pouvoir d’achat, la pierre conserve son statut de valeur refuge. Mais derrière les grandes déclarations, les chiffres font rarement dans la poésie. À combien s’élève, concrètement, le rendement annuel d’un investissement locatif ? 5 %, 10 %, 15 % ? Plus ? Moins ? Face à l’éventail d’options, actions, obligations ou placements garantis, comment l’immobilier se compare-t-il vraiment ? Avant de se lancer dans des calculs, il faut comprendre comment ce rendement se mesure, et surtout, ce qu’il recouvre.
Pour y voir plus clair, commençons par comparer les rendements attendus des placements les plus courants. Mais avant de nous plonger dans les chiffres, voyons comment on calcule précisément la performance d’un investissement sur une année.
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Comment se calcule le rendement annuel d’un investissement ?
Que l’on débute ou que l’on ait déjà quelques années d’expérience, il reste indispensable de bien cerner la notion de rendement. En termes simples, le rendement correspond au rapport entre les revenus générés par une somme investie et cette somme elle-même.
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Un exemple : vous placez 100 $ dans un fonds qui vous rapporte 2 $ d’intérêt sur un an. Votre rendement annuel sera donc de 2 % :
2 $ ÷ 100 $ = 0,02 = 2 %
La formule est limpide : il suffit de diviser le revenu généré en une année par le montant investi. Voilà pour la version rapide.
Mais au-delà de cette simplicité, les experts du secteur avancent des estimations différentes selon les classes d’actifs. Jetons un œil aux principaux types d’investissement.
À quoi ressemblent les rendements des différents placements ?
Avant de s’intéresser à l’immobilier, examinons ce que proposent les placements classiques : actions, obligations, fonds, CPG. Ces chiffres, issus d’analyses de marché et de données historiques, donnent un point de repère.
Bien entendu, la composition d’un portefeuille, le choix d’une obligation ou le niveau de risque influencent fortement le rendement. Les valeurs citées ci-dessous supposent un risque modéré :
- Les actions : rendement moyen autour de 7 % par an. Un taux très honorable.
- Les obligations : environ 4 %.
- Les fonds d’investissement : 2,5 %.
- Les certificats de placement garantis (CPG) : 1 %.
Mais l’immobilier, dans tout cela, où se situe-t-il vraiment ?
Que peut-on vraiment espérer d’un investissement immobilier ?
Estimer le rendement annuel d’un achat immobilier n’est pas une opération standard. Plusieurs variables entrent en jeu : prix d’acquisition, montant de l’apport initial, revenus locatifs, charges… et bien d’autres encore. Néanmoins, si l’on retient le schéma classique d’un achat avec 20 % d’apport et que les revenus couvrent légèrement plus que les dépenses, les chiffres peuvent surprendre.
En analysant de nombreux immeubles à revenus actuellement sur le marché, le rendement moyen calculé tourne autour de 21 % par an. Oui, 21 % ! C’est un chiffre qui fait rêver, mais il dépend fortement du prix d’achat et du montant de l’apport initial. On reste sur une estimation qui repose sur des méthodes traditionnelles de calcul. Dans la réalité, la fourchette peut varier.
L’immobilier se distingue par la diversité de ses sources de rendement. Voici les trois principales qui, combinées, expliquent cette performance :
- Le flux de trésorerie : le solde restant en fin d’année après paiement de toutes les charges.
- La capitalisation : le remboursement du capital sur l’hypothèque grâce aux loyers encaissés.
- La valeur ajoutée : l’augmentation de la valeur du bien au fil du temps.
On additionne ces trois montants et on les rapporte à la mise de départ, c’est-à-dire à l’apport investi. La formule donne alors le rendement annuel obtenu.
(Flux de trésorerie + capitalisation + gain en valeur) ÷ capitaux propres
(1 500 $ + 6 000 $ + 5 500 $) ÷ 60 000 $ = 21,66 %
Cette méthode, volontairement simplifiée, permet d’avoir une idée rapide de la rentabilité d’un immeuble locatif. Pour mieux saisir la mécanique, passons à un exemple concret.
Exemple de calcul pour un investissement locatif
Regardons un cas réel, tiré du secteur Charlesbourg : un triplex rénové en vente à 339 000 $. Supposons un apport de 20 % (68 000 $) et des revenus et charges classiques. L’hypothèque s’étale sur 25 ans à un taux de 3,19 %. Tous les chiffres suivants concernent la première année.
- Prix d’achat : 339 000 $
- Apport : 68 000 $ (20 %)
- Revenus annuels bruts : 27 400 $
- Dépenses annuelles (hors chauffage/électricité, à la charge des locataires) : 9 000 $
- Versements hypothécaires annuels : 15 710 $
- Excédent de trésorerie en fin d’année : 2 690 $
- Capital remboursé sur l’hypothèque (année 1) : 6 615 $
- Gain en valeur (hausse de 2 % sur 340 000 $) : 6 800 $
En additionnant ces trois sources (trésorerie, capital, plus-value), on obtient : 16 105 $.
Rendement annuel (première année) : 16 105 $ ÷ 68 000 $ = 23,68 %
Le résultat parle de lui-même : plus de 23 % de rendement la première année. Difficile de trouver mieux ailleurs à niveau de risque similaire.
Ce que le calcul ne dit pas : inflation, actualisation et fiscalité
Attention toutefois, ce calcul simplifié ne prend pas en compte plusieurs aspects majeurs. D’abord, la valeur de l’argent évolue dans le temps. Pour évaluer la performance réelle, il faudrait actualiser les flux de trésorerie, ce qui complexifie l’exercice. Ensuite, l’inflation n’a pas été prise en compte ici, alors qu’elle rogne le rendement réel. Enfin, la fiscalité varie d’un investisseur à l’autre et influe sur le gain net. Certains montages permettent de limiter la note fiscale, mais personne n’y échappe totalement !
Les chiffres présentés sont donc à prendre comme une base indicative, sous certaines hypothèses de marché et de crédit. Pour une analyse fine, il faudrait intégrer toutes ces variables et envisager une étude de rentabilité sur plusieurs années.
Comment repérer les biens qui offrent les meilleurs rendements ?
La rentabilité de l’immobilier séduit, mais elle varie énormément selon la qualité du bien et sa gestion. Beaucoup de débutants surpayent leur premier immeuble, ce qui ampute sérieusement leur rendement. Des locataires peu fiables, des charges qui explosent ou une revalorisation plus faible que prévu peuvent rapidement faire tomber la performance.
Néanmoins, trouver des immeubles à fort potentiel n’est pas le parcours du combattant qu’on imagine. Un agent immobilier compétent saura orienter ses clients vers les biens les plus rentables, sans frais supplémentaires. Il suffit de remplir le formulaire ci-dessous pour être mis en relation avec plusieurs courtiers. Chacun proposera ses services, ses stratégies et sa vision du marché. En comparant, vous trouverez facilement celui qui correspond le mieux à vos attentes pour cibler les meilleures opportunités.
En résumé, s’entourer des bons professionnels permet d’optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.
Foire aux questions sur les placements immobiliers (FAQ)
L’investissement immobilier suscite de nombreuses interrogations, notamment chez les jeunes investisseurs. Voici les réponses aux questions les plus courantes sur le sujet au Québec. Pour aller plus loin ou obtenir un accompagnement personnalisé, il suffit de remplir le formulaire pour comparer gratuitement trois agents spécialisés.
Quelles sont les 4 sources de rendement immobilier ?
En général, on distingue trois grandes sources : les flux de trésorerie, la capitalisation et la valeur ajoutée. S’y ajoute parfois un quatrième levier : le bénéfice à l’achat. Ce dernier consiste à acquérir un bien en-dessous de sa valeur de marché. Peu d’investisseurs y parviennent, mais quand c’est le cas, l’impact sur le rendement global est notable.
Quelle est la source de rendement la plus fiable en immobilier ?
La valorisation d’un bien dépend de nombreux facteurs économiques et reste donc incertaine. Même le bénéfice à l’achat n’est pas garanti. Les flux de trésorerie sont souvent stables, mais peuvent être nuls ou négatifs selon les années. En revanche, la capitalisation, c’est-à-dire le remboursement du prêt grâce aux loyers, demeure la source la plus fiable, car elle s’appuie sur la mécanique du crédit : chaque mois, la dette baisse, augmentant d’autant le patrimoine du propriétaire. De plus, la capitalisation n’est pas imposable lors de la revente, contrairement aux gains en capital ou aux revenus nets.
Quel est le prix moyen d’un plex (2-5 logements) à Montréal ?
Au 22 juillet 2019, un plex de 2 à 5 unités coûte en moyenne 575 000 $ sur l’île de Montréal. C’est le secteur le plus cher de la province pour ce type de bien, avec une forte concurrence lors des ventes.
Quel est le prix moyen d’un plex (2-5 logements) à Québec ?
À la même date, le prix médian s’établit à 299 000 $ dans la capitale provinciale. Les plex y restent nettement plus accessibles qu’à Montréal, ce qui rend ce marché particulièrement attractif pour les investisseurs.
Comment déterminer le juste prix d’un immeuble à revenus au Québec ?
Deux options s’offrent à vous. Faire appel à un évaluateur agréé pour obtenir un rapport détaillé (comptez au moins 500 $), ou acheter via un courtier immobilier. Ce dernier dispose d’outils pour comparer les ventes récentes et estimer la valeur réelle du bien, vous aidant ainsi à repérer les bonnes affaires.
Qu’est-ce que le MRB, le MRN et le TGA et à quoi servent-ils ?
Trois indicateurs sont couramment utilisés :
- Le multiple de revenu brut (MRB) : prix de vente ÷ revenu brut annuel.
- Le multiple de revenu net (MRN) : prix de vente ÷ revenu net annuel.
- Le taux de capitalisation global (TGA) : revenu net ÷ prix de vente.
Ces ratios permettent de comparer les biens entre eux et d’évaluer rapidement si une offre est attractive ou non.
Existe-t-il une formation pour devenir investisseur immobilier ?
Au Québec, plusieurs cursus existent. Au niveau collégial, la formation de gestionnaire d’immeuble pose des bases solides. À l’université, certains diplômes et certificats abordent le placement immobilier ou l’évaluation de biens. Pour ceux qui préfèrent des parcours alternatifs, des organismes privés tels que le Collège MREX, Immofacile ou le Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec proposent des formations dédiées.
CHOISIR SA banque POUR LE TRADING IMMOBILIER
Vous connaissez désormais presque tout ce qu’il y a à savoir sur l’investissement immobilier et son taux de rendement, on peut tout de même vous apporter quelques connaissances supplémentaires. En effet, on peut vous conseiller afin de choisir votre banque pour avoir les meilleures conditions de trading. Plusieurs banques existent afin de faire du trading aujourd’hui, mais si vous désirez avoir une expérience satisfaisante et de qualité, on peut vous conseiller de vous diriger vers FlowBank, qui vous proposera d’exercer votre trading sur ses plateformes prévues à cet effet et avec tous les avantages d’un client de l’entreprise.
Ce type de banque spécialisée en trading pourra vous proposer des plateformes de trading ultra-compétitives, à l’affût de l’activité immobilière. Vous pourrez être informés en temps réel des marchés en expansion et de ceux en chute. Vous pourrez également, en investissant dans ce type de banque, bénéficier de prix compétitifs sur la plateforme de trading, étant donné que vous serez client de la banque. Les plateformes de ce type vous offriront un service performant et vous guideront dans vos placements grâce à leur interactivité facile à employer.
Choisir une banque spécialisée dans le trading lorsque l’on investit de manière régulière et sérieuse dans le marché immobilier ne peut qu’être un avantage. Les banques non-spécialisées demandent beaucoup de démarches afin de pouvoir investir, tandis que les banques de trading, elles, existent pour faciliter vos actions. Étant donné que votre activité bancaire et que votre plateforme d’investissements seront liées, votre banque sera au courant de vos actions et ne vous demandera pas de remplir des formulaires avant toute action de votre part en matière d’investissement immobilier.
Choisissez bien votre banque pour votre trading en immobilier et vous pourrez investir simplement et en toute sécurité.
