La sortie du statut LMNP entraîne la cessation d’activité et la clôture de l’exercice comptable. Cette opération implique le dépôt d’une liasse fiscale spécifique dans un délai de 60 jours. Oublier la déclaration de plus-value immobilière peut déclencher un redressement fiscal.
Certains régimes fiscaux imposent la régularisation de l’amortissement pratiqué. La revente du bien ou le changement d’affectation modifient aussi les obligations administratives, notamment auprès du greffe et des services fiscaux. Le respect de chaque étape conditionne la conformité du dossier et évite les sanctions.
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Sortir du statut LMNP : dans quels cas et pourquoi ?
Bifurquer, vendre ou repenser sa stratégie : quitter le statut LMNP s’impose à différents moments de la vie d’un investisseur. La fin de la location meublée non professionnelle prend généralement trois formes : revente du bien, passage en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou changement d’usage du logement (location nue, usage personnel, résidence principale).
La sortie du statut LMNP découle souvent d’une évolution des revenus locatifs ou d’un besoin d’ajuster le régime fiscal. Lorsque les plafonds de recettes (23 000 euros annuels et prédominance sur les autres revenus du foyer) sont franchis, le passage en statut LMP s’effectue automatiquement. D’autres préfèrent tourner la page du loueur meublé non professionnel pour simplifier leurs démarches, alléger leur fiscalité ou adapter leur patrimoine.
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Voici les situations qui mènent à la sortie du statut LMNP :
- Revente du bien immobilier
- Passage à la location meublée professionnelle
- Modification de l’affectation : location nue, usage personnel, résidence secondaire
Il faut aussi mesurer l’impact du changement sur les avantages fiscaux obtenus à l’acquisition. Modifier le statut peut remettre en question certains dispositifs ou entraîner la reprise des amortissements. L’arbitrage doit intégrer la situation patrimoniale globale, l’évolution de la législation et la cohérence avec la stratégie d’investissement locatif à long terme. Qu’il s’agisse d’un passage au LMP, d’une vente ou d’un changement d’affectation, mieux vaut anticiper les effets fiscaux et patrimoniaux pour ne pas se retrouver pris au dépourvu.
Quelles démarches administratives pour mettre fin au LMNP ?
Mettre fin à une activité LMNP implique de suivre une procédure administrative rigoureuse. Il faut signaler la cessation d’activité dans les 30 jours suivant l’arrêt de la location meublée. Cette formalité s’effectue via le formulaire P2-P4i, à adresser soit au greffe du tribunal de commerce, soit en ligne sur le portail de l’INPI. Ce signalement permet la radiation du numéro SIRET attribué lors de l’inscription au RCS comme loueur meublé non professionnel.
Le formulaire P2-P4i détaille l’identité du déclarant, la nature de la cessation et la date d’arrêt de l’activité. Remplir soigneusement chaque information évite les blocages administratifs. Pour gagner du temps, la transmission en ligne reste la solution la plus efficace.
Du côté fiscal, il faut ajuster la déclaration de revenus : la case “cessation d’activité” doit être cochée sur la liasse fiscale, notamment pour ceux au régime réel. Le service des impôts des entreprises (SIE) attend un bilan de cessation et la déclaration des BIC jusqu’à la date d’arrêt. Ce point marque la clôture de l’activité de location meublée non professionnelle.
Une vigilance s’impose quant aux contributions restantes, comme la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui reste due pour l’année de cessation. Un contact avec le SIE permet de régulariser la situation et d’éviter tout appel de cotisation inapproprié.
Le point sur les obligations fiscales et la gestion des plus-values
La sortie du statut LMNP implique une gestion fiscale à ne pas prendre à la légère. Dès la cessation de l’activité, il est impératif de déclarer les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’on soit au régime réel ou au micro-BIC. En régime réel, le bilan de clôture doit intégrer la reprise des amortissements non déduits. La question de la plus-value immobilière se pose alors, son traitement dépendant du type de location et du régime fiscal choisi.
En principe, la plus-value des particuliers s’applique, sauf si l’investisseur est passé en LMP. Dans ce cas, la durée de détention du bien vient moduler l’imposition grâce à des abattements progressifs. La plus-value finale subit l’impôt sur le revenu (19 % forfaitaire) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Par ailleurs, la vente d’un bien sous statut LMNP peut entraîner une taxation des amortissements récupérés, imposés au titre des BIC si le régime réel était retenu.
Voici ce que prévoient les deux principaux régimes :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire, pas de déduction des charges réelles.
- Régime réel simplifié : prise en compte des charges réelles, amortissements, calcul du résultat imposable.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) reste exigible jusqu’à la fin de l’année de cessation, la régularisation se fait auprès des impôts. Enfin, il est judicieux de conserver tous les justificatifs relatifs à l’activité LMNP, aux amortissements et au calcul des plus-values, pour faire face sereinement à toute demande de l’administration fiscale.
Revente, changement de location ou usage personnel : que faire du bien après la sortie du LMNP ?
Après la sortie du statut LMNP, plusieurs scénarios s’offrent au propriétaire. La première solution, souvent privilégiée : la revente du bien immobilier. Cet acte attire de nombreux investisseurs, portés par la demande sur le marché de la location meublée ou l’attractivité des résidences de services. Dans ce contexte, la valeur dépend du bail en cours, du rendement locatif et du profil de l’acheteur, bien souvent un autre bailleur en quête de rentabilité.
Autre option : transformer le bien en location nue. Ce choix modifie la fiscalité applicable. L’amortissement du mobilier disparaît, les avantages du statut de loueur meublé s’effacent au profit du régime foncier. La déclaration des revenus locatifs change, de nouvelles règles s’appliquent pour la déduction des charges, et il devient possible, dans certains cas, de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Attention cependant : transformer un bail meublé en bail nu implique de respecter la loi Alur, notamment en ce qui concerne la durée et le contenu du contrat.
Enfin, certains choisissent de reprendre possession du logement pour en faire leur résidence principale ou secondaire. Cette réaffectation devient possible à la sortie du statut LMNP, à condition de respecter les engagements fiscaux pris lors de l’acquisition (notamment ceux liés à la loi Censi-Bouvard). L’usage personnel met fin à la perception de loyers et à toute obligation déclarative liée à la location meublée.
Trois scénarios, trois fiscalités, trois logiques de marché. À chaque propriétaire d’analyser sa situation patrimoniale, ses perspectives de valorisation et les impacts fiscaux à court et à moyen terme. Ici, chaque choix trace une trajectoire bien différente pour l’avenir du bien.
